자영업자의 주택융자

 

자영업자들은 수입이 비슷한 월급쟁이들에 비하여 일반적으로 융자받기가 더 힘들다. 이는 자영업자들이 수입을 모두 보고하지 않는 경향 뿐만아니라, 렌더의 입장에서도 자영업자들의 수입의 안정성, 지속성, 검증가능성에 대한 측정이 힘들기 때문일 것이다.

이렇게 융자를 얻는데 상대적으로 불리한 위치에 있는 자영업자들이 어떻게 하면 융자를 잘 받을 수 있는지에 대하여 살펴봄으로써 대다수가 자영업자인 한인들에게 조금이나마 도움이 되고자 한다.

자영업자 융자에 있어서 가장 중요한 것 중 하나는 아마도 1년만의 세금보고서를 가지고도 융자승인을 받을 수 있다는 사실일 것이다. 자영업자의 수입계산은 보통 과거 2년 연속 세금보고서를 기준으로하지만, 비즈니스가 5년이상 된 경우에는 최근 1년의 세금보고서만을 보기도 한다. 따라서 비록 과거의 세금보고가 충분하지 않았더라도 집을 사기 바로 전 해 1년만 세금보고를 잘하면 융자를 받을 수 있다. 이 경우에는 반드시 융자담당자의 조언을 받아 융자시나리오에 따른 수입보고 금액을 정확히 하기를 권한다.

그렇지 않을 경우 괜히 세금만 많이 내고 융자는 승인도 못받는 낭패를 볼 수도 있기 때문이다. 1년동안의 세금보고도 충분히 할 상황이 못 되지만 집을 구입 해야할 입장이라면, 세금보고서를 제출하지 않고 진행하는 Stated Income 이나 No doc 프로그램을 이용하면 된다. 하지만 이 경우에는 다운페이먼트나 신용점수등 다른 제약조건이 따르고 이자율이나 융자비용이 올라갈 수 있다.

또 다른방법으로 지난 수 년동안 가장 많이 이용된 방법인데, 학교를 졸업하고 수입에 대한 증명과 서류가 확실한, 직장에 다니는 자녀들과 함께 혹은 자녀들만의 이름으로 융자를 받아 주택을 구입하는 것도 대안이 될 수 있다.

이렇게 자녀들과 공동으로 집을 구입한 후 부모님의 이름으로만 페이먼트를 계속할 경우에는 추후 자녀들이 집을 구입할 때 그 집에 대한 페이먼트를 자녀들의 채무에서 제외시킬 수가 있기 때문에 자녀들에게 부담이 되는 일은 없다고 볼 수 있다. 하지만 이 경우 주거목적, 직장경력, 직장과의 거리, 타이틀상의 명의 문제, 각종서류상의 명기된 주소등 시간을 두고 준비해야 되는 내용이 많으므로 융자전문가의 조언을 미리미리 구하는 것이 중요하다. 다음으로 집을 살 계획을 세운 후 부터는 부채를 줄이는 것이 아주 중요하다.

수입은 당장 늘리기는 어렵지만 부채를 줄이는 것은 가능한 경우가 많기 때문이다. 부채에는 자동차페이먼트, 신용카드, 학자금융자등이 있다. 집을 살 때까지 자동차 구입을 미루거나, 현금으로 구입을 해서 타는 것도 하나의 방법이다. 만약에 부부 중 한사람만 수입이 있어 다른 사람은 주택융자에 들어가지 않아도 될 경우에는 그 사람의 이름으로 자동차를 구입하는 것도 방법이다. 자동차를 융자나 리스를 받았을 경우에 비즈니스구좌에서 페이먼트를 하는 것도 좋은 방법이다. 이때는 12달 이상 비즈니스에서 페이먼트를 했다는 기록과, 자동차관련 비용이 비즈니스 세금보고서에 공제기록으로 나타나야 한다.

월 500달러의 자동차페이먼트가 약 1000달러이상의 월 수입을 차지하므로 보고된 수입이 빡빡한 자영업자들은 자동차 페이먼트의 처리가 아주 중요하다고 할 수 있다. 신용카드도 마찬가지이다. 가능하면 주택구입을 앞두고 신용카드 사용을 자제하거나, 부부 중 융자를 신청하지 않을 사람의 신용카드만을 사용하는 것도 한 방법일 수 있다.

신용카드를 비즈니스용으로 사용했을 경우에는 1년치 페이먼트 기록으로 제외시킬수 있다. 결론적으로 자영업자들은 자신의 생각만으로 수입이 안 될 것이라 미리 판단하여 포기할 것이 아니라 수입 및 부채관련 서류를 융자담당자에게 제공, 상담을 받을 것을 권한다. 1년치 세금보고를 사용하든, 부채를 조절하든 시간을 두고 준비해야하는 경우가 많으므로 주택구입 수개월 전에 융자담당자를 찾아 정확한 상담을 받고 차근차근 준비하면 소기의 목적을 달성할 수 있을 것이다

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표> 

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